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东莞市“三旧”改造工作简报2014年第6期
字体大小: 发布日期: 2014-11-14 02:58 来源: 市自然资源局 [打印页面]    [关闭页面]

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【工作简讯】

【重点工作】

完善常态化机制配套措施

积极推进2014年产业类项目计划

对接新型城镇化建设 推进旧村改造试点

连片组团式改造试点规划前期研究进入深化阶段

【项目进展】

【参阅资料】

广、深、佛“三旧”改造案例之深圳案例

【工作简讯】

●6月5日,贺宇副市长赴黄江镇督导检查工作,并现场参观黄江田美金湖郦城“三旧”改造项目。

●6月19日,市“三旧”办会同市规划局、国土局等部门赴大朗镇调研并商讨“三旧”改造容积率调整和旧村改造试点等事项。

●6月17日,市“三旧”办启动2014年“工改工”项目增补计划,一周内收到22宗增补项目。

●6月20日,市“三旧”办与市经信局研讨加强“三旧”改造与招商引资、产业高级化等工作对接,计划联合建立“三旧”用地资源与企业用地需求信息共享机制,实现“三旧”用地资源信息网上发布、企业用地需求信息网下共享。

●6月24日,我市召开了全市“工改工”工作会议,总结推广前期“工改工”经验做法,并明确以“工改工”作为“三旧”改造的主攻方向,并以“对接需求,整合资源”作为“工改工”的着力点和突破口。

●7月3日,市“三旧”办牵头草拟了《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知(代拟稿)》,并发至各相关部门、试点镇街征求意见。

●7月3日,召开连片组团式改造申请报告审查会,进一步修改完善各试点片区规划前期研究成果和申请报告。

●7月4日,深圳市调研组一行来莞交流“三旧”改造地价政策。

●7月25日,针对纳入2014年产业类改造项目预备计划的存在问题,市“三旧”办连同市财政局、国土局、规划局、房管局召开项目协调会,现场解答了镇街部分疑问,对未能现场解答的,部门继续跟进。

【重点工作】

完善常态化机制配套措施

为适应“三旧”改造长期化、常态化的工作要求,市各相关职能部门正按照《〈关于建立健全常态化机制 加快推进“三旧”改造的意见〉配套措施责任分工表》,制订计划管理、规划管控、纳税指引等9项配套措施。

经研讨会、案例收集分析等环节,市财政局编制了《“三旧”改造项目税费一览表》,目前已征求有关部门意见,正在编写相关缴费流程等指引。市国土局编制了《关于“三旧”改造供地有关问题的通知》、《市国土资源局“三旧”改造项目并联审批操作流程》,目前正在进行第三轮修改;同时,正在研究起草存量建设用地调整使用政策。市规划局编制了《东莞市“三旧”改造项目前期研究报告编制指引》、《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》,已上报市政府,目前正结合市法制局、市“三旧”办等意见进行修改完善。市“三旧”办牵头起草了《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知(征求意见稿)》并完成了第一轮征求意见,正在修改;同时,牵头起草了《集体经济组织实施“三旧”改造操作办法(初稿)》,计划会同市农业局、市农资办等单位进一步完善。

积极推进2014年产业类项目计划

6月24日,贺宇副市长主持召开了全市“工改工”工作会议,总结了前期“工改工”与招商引资相互对接、相互促进的工作成效、模式和经验,动员各镇街、各部门打政策组合拳、部门协同拳,协同推进“工改工”与我市招商引资、推进产业高级化、建设科技企业孵化器、促进镇村产业转型升级等工作,通过“三重”建设招商引资带动盘活旧厂房资源,以盘活旧厂房资源支撑“三重”建设。会上,市经信、科技、农业等部门、东坑、凤岗、南城等镇街先后作了发言,印发了“三旧”改造、镇村产业升级、创意产业园、电子商务、科技扶持等与“工改工”相关的14项扶持政策和15家银行的金融信贷产品。

7月25日,市“三旧”办会同市财政局、国土局、规划局、房管局等相关职能部门召开“工改工”预备计划项目协调会,会议总结今年上半年《预备计划》项目推进落实情况,协调解决项目现存问题。

 

对接新型城镇化建设 推进旧村改造试点

经市主要领导同意,大朗镇以打造成熟城市社区为目标,以求富路旧村及周边区域更新改造为试点,探索旧村改造新模式。试点将以新型城镇化为引领,改变以往局部拆旧村建新楼的简单路径,将旧村改造与周边区域融合提升统筹考虑、整体规划,综合运用综合整治、拆除重建、功能改变、生态修复等多种方式,引入社区服务概念,完善社区综合服务配套,形成居住、商贸、办公、休闲空间有机、有序融合、工作生活便捷、公共服务完备的城市区域。

目前,大朗镇已迅速成立了求富路旧村改造试点工作领导小组,全面负责求富路社区开展旧村改造试点工作,并于7月28日召开专门工作会议,启动了试点方案编制工作,计划8月底前编制试点初步方案;10月底前,征求部门意见、完善初步方案,经部门会审后报市政府批准。

连片组团式改造试点规划前期研究

进入深化阶段

东城黄旗山南片区、万江龙湾片区、麻涌滨江片区、茶山东岳—珀乐片区、樟木头樟洋片区等5个连片组团式改造试点已上报规划前期研究和试点申报初步报告,试点工作进入规划前期研究深化阶段。

5月30日、6月5日,市规划局先后组织了2次规划前期研究成果的集中汇报会,给试点镇街提出修改意见。6-7月,各试点镇街在市规划局的指导下,反复论证和研究片区功能定位、产业布局、公共配套、实施路径、改造时序等事项。7月3日,市“三旧”办召开试点请示审查会,进一步明确请示文本内容和格式。

【项目进展】

●项目报省审批情况:截至7月底,共有151宗报省,其中获省批93宗。

●单元规划审批进度:目前,市规划局正制定审批细则。

●改造方案审批进度:目前,暂停审批。截至7月底,2014年批出改造方案33份,面积2334亩,2010年至今共批出改造方案593份,面积47324亩。

●办事卡情况:截至7月底,已核发“三旧”改造项目办事卡共82宗。

●产业类改造项目进展情况:截止7月底,纳入2014年度计划的产业类改造项目计划共22宗,改造方案获批准12宗,已立项备案5宗,已供地7宗,正在报建2宗,正在动工建设10宗,2宗项目首期竣工,累计已投资金额11.07亿元。

●项目动工建设情况:截至7月底,已落实项目的412宗改造地块中,206宗正在开展拆迁补偿安置工作,动工率49.9%,64宗已完成供地,总面积4881亩,44宗开始工程建设,累计合共投入资金约198亿元。

【参阅资料】

广、深、佛“三旧”改造案例集之深圳案例

一、深圳罗湖旧城连片改造项目

一)改造类型:旧城改造

罗湖区位于深圳经济特区中部,东连盐田区,西至红岭路与福田区相连,南临深圳河与香港毗邻,北靠龙岗区和宝安区。罗湖连片改造项目中“四旧”项目总占地8.3平方公里,其中旧商业区59个,用地面积70万平方米;旧工业仓储区48个,用地面积224万平方米;旧城中村31个,用地面积251万平方米;旧住宅区107个,用地面积282万平方米。改造前旧城现状街道临街建筑较为混乱。

(二)改造模式:政府引导和居民自筹经费改造

(三)改造规划

将罗湖旧城建成以人民北路传统风貌街和步行商业街区为特色,以商业、旅游为主,具有历史文化内涵、现代化设施和高品质空间环境的、多功能、大众化的商业旺区。

(四)改造过程

第一阶段,旧城在商业、市场繁荣的背后出现了常见问题,如建筑年久质差,市政设施不完善,景观杂乱无章。1989年,深圳政府以有限的经济实力不仅改善了城市格局和风貌,还保护、延续了城市的历史文化内涵。

第二阶段,1993年,深圳房地产日渐兴旺,旧城问题日益严重,政府将权力下放,希望由投资市场来扩大旧城改造的运作空间,对旧城进行大规模的改建。但由于改造工作中缺乏统一管理和引导,各开发单位经济实力和操作方法的差异,加上局部利益的放大,改造工作呈现僵局,使旧城问题更加负责化,环境也变得更糟,导致经济水平下降,但引发了人们对旧城改造的新的思考和研究。

第三阶段,罗湖经济的衰退,直接或间接的促进了深圳其他地段的商业发展,而同时,罗湖自身由于旧城内部多年积攒下的问题导致许多矛盾。深圳人民对旧城改造有了更深刻的认识,对罗湖旧城的改造和历史文化保护进行“亡羊补牢”的工作,本着改造和保护并重的原则,对旧城进行了有规划、有引导、有秩序的合理改造,取得了社会、经济、文化方面的成功。并对深圳罗湖历时10年的规划经验做出思考和总结。

(五)政策安排

《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》优惠政策第十二条:特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分,免收地价;建筑容积率在2.5-4.5之间的部分,按照现行地价标准的20%收取地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照现行地价标准收取地价。

(六)改造成效

一是将笋岗片区改造建设成深圳新的商业商务中心和总部基地。同时将清水河片区建设成具有国际影响力的汽车博览、交易、游乐体验中心;二是通过拓展华润万象城周边改造范围、加快人民南片区和湖贝路老区委片区改造,强化金融优势,促进商业加快发展,形成“金三角”金融和商业互促互进的良好态势;三是通过城市更新和环境改造,将水贝布片区建设成珠宝时尚产业总部和涉及营销中心及旅游购物目的地;四是全力推进莲塘片区更新改造,大力发展战略性新兴产业,打造莲塘深圳市互联网产业园和口岸服务区;五是以深南东建设地铁2、5、8号线综合换乘站为契机,整合黄贝岭旧村改造和周边商业资源,整体开发商业空间,建设立体式商业街区,打造深南东时尚活力新商圈。

二、蔡屋围金融中心区改造(京基100)项目

一)改造类型:旧村改造

蔡屋围金融中心“京基100”项目位于罗湖蔡屋围老围片区,南起人民银行深圳中心支行和中国农业银行深圳分行,北至红宝路,东邻深圳市公安局大院,西至深圳大剧院和环宇大厦,占地面积约4.7万平方米,拆迁旧房建筑面积约15万平方米,其中村集体用房约4.5万平方米,村民房约10.5万平方米,投入改造资金约53亿元。改造前蔡屋围老围存在城中村脏、乱、差的通病,市政设施严重缺乏,消防隐患严重,原居民改造意愿强烈。

(二)改造方式:股份公司与开发商合作模式

区政府指导,由村的股份公司操作,蔡屋围地处深圳黄金商业地段,土地价值高,开发利润空间大,故改造模式选择为:为村民和开发商联合共同改造城中村。政府立项但不直接提供支持,开发商完成所有的拆迁、规划设计与建设工作。采用由市京基房地产开发公司、蔡屋围股份公司和人民银行深圳市中心支行三方合作改造合作开发的模式。京基公司具体组织实施拆迁补偿安置及建设。

(三)改造规划

蔡屋围金融中心区新建建筑面积约为62.5万平方米,包括人民银行深圳中心支行的金库发行库及其附属用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦及高级商务公寓。

(四)改造过程

1990年代初,当时的蔡屋围村脏、乱、差问题严重,形成安全隐患。为了适应城市发展的需要,蔡屋围村的改造于1992年进行了立项,1995年完成拆迁,于1999年建成都市名园交付使用。2005年12月,罗湖区正式启动了蔡屋围金融中心区改造工程。目前项目改造已基本完成,新建建筑面积约为60万平方米,包括441.8米高的京基100大厦及7栋回迁楼。“京基100”回迁楼已入伙,村集体股份公司回迁的高级商务公寓正进行招商。项目总投资额超30亿。

(五)改造成效

蔡屋围旧村改造实现了“五赢”:一是改造后市容环境得到极大提升,脏、乱、差的城中村变为城市高端商业区。建设了4条总长约1244米的市政道路,完善了片区交通循环;二是增加了人民银行金库及其附属用房,建筑面积约2.5万平方米,发展了金融服务业;三是蔡屋围股份公司获得高档新物业6.25万平方米,其租金收益从改造前的每年1800万元提高至每年6000万元,股份公司找到了一条可持续发展的转型之路;四是原村民获得了9.6万平方米的回迁安置楼,楼价和租金收益提升,其改变原有生活方式,融入城市生活的进程得到加快;五是开发单位在城市更新中得到实惠,其拥有的写字楼、酒店、购物中心等物业将带来稳步收益。

三、深圳大冲村整体改造项目

(一)改造类型:旧村改造

深圳华润大冲村整体改造项目位于南山区高新技术产业园区中区东片,北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路,总用地面积68.5公顷,项目总建设开发量为280公顷,其中回迁物业110多公顷,政府保障住房5.36公顷,公共配套设施6.45公顷,预计总投资超200亿。改造前现状总人口29007人,其中常住户382户,户籍人口1030人,暂住人口28000人。土地现状包括各类建筑物1500多栋,总建筑面积100多万平方米。

(二)改造模式:政府主导、市场运作、股份公司合作参与

大冲村涉及工厂的搬迁、居民的拆迁和高新园区配套设施建设,改造工程大,费用高,政府、开发商、村股份公司三者中不能由任何一方来完成改造,故改造模式选择为:政府、村民、开发商三方共同改造城中村。政府提供相关优惠政策,公开招标引入房地产公司负责改造。将原村民纳入到社会保障制度体系之中,切实解决村民后顾主忧。

根据市政府办公会议纪要(2001〔174〕)以及大冲村股份公司意见,明确以大冲村整体改造、就地安置为前提;明确“高新园区配套基地”的功能定位。改造后不考虑就村内工业用地的就地补偿,工业用地考虑外迁至关外另行择址安排。在改造过程中,政府直接介入操作,其公信力使开发商、村民对各自利益保障有信心。通过政策支持甚至让利可以提升项目利润空间。政府制定限制条件主要是为了实现公共利益目标,因此要实现有限制的市场开发,只能由政府创造条件。政府具体操作可以使项目降低成本,尤其是使拆迁谈判成本最低、风险最低。改造后使股份公司经济实力得以发展,保证了其参与改造的积极性,其利用对村民和村民建房情况的了解使其不仅能够成为政府的参谋助手,还能发挥保障社会稳定的重要作用。

(三)改造规划

大冲村改造后总建筑面积达136万平方米,其中,住宅面积80万平方米,商业、办公面积52万平方米,配套设施面积4万平方米。项目按主要功能划分为复合商业区、还迁出租区及住宅区,其中住宅区包括还迁自住区与商品房区。复合商业区由主街、滨湖区、购物中心和商务办公区组成,其中绝大部分物业只租不售。改造后的功能定位是“科技园配套基地、新型现代化高尚居住社区”。大冲旧村改造项目将分两期进行开发。项目建成后,除还迁给大冲村的大量物业外,具体潜在的其它物业功能组合还将包括超大型购物中心、甲级写字楼、高级酒店及商品房,总开发量将达到280万平方米的建筑面积。

(四)改造过程

1998年深圳市政府将大冲项目于纳入旧改规划。2002年,大冲村被列为全市旧村改造重要试点项目,南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划,拨出200万元专款作为启动资金。2008年,南山区政府大冲旧改驻点工作组进驻大冲办公,全力推动大冲旧村改造。2009年3月,深圳大冲实业股份公司与华润深圳有限公司正式签署了大冲村旧改合作意向书,该项目涉及资金预计达60亿元;9月,双方正式签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议(框架)》。2010年1月,村民物业签约正式启动,3个月后,拆迁安置补偿协议签约率达到97.1%;2011年12月,居民签约基本完成;12月20日,大冲旧村整体改造工程奠基,开始全面开发建设。目前该项目居民签约基本完成,所有村民物业已拆除完毕,村民回迁物业进入施工建设阶段,项目已全面开发建设。

(五)改造成效

大冲村旧改项目成功协调了多方利益,形成了政府、开发单位、大冲村及广大村民和谐改造、多方共赢的局面。一方面,旧改完成后,大冲将成为与深圳未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚商业、商务中心及居住社区,并将成为深圳高新科技产业园区和华侨城旅游景区的重要配套基地。按旧改进度规划,华润置地(深圳)公司将用3至5年时间完成还迁房及大冲片区市政道路、配电、供水等公共设施建设,从而改善居民生活设施、提升城市形象。另一方面,经过与村集体、村民的平等协商谈判,实现拆迁补偿的各方利益平衡。

四、深圳田贝旧村改造项目

(一)改造类型:旧村改造

田贝村位于深圳市罗湖区文锦北路,有原住村民170户。上世纪80年代初,配合深圳特区的早期城市规划,田贝村进行了第一次升级改造,将原来的上、下两村合并,拆除老旧村屋,统一规划兴建了包括80栋3至4层统一规格楼房的田贝新村。田贝新村遭遇了与其他城中村相似的问题:房屋低矮老化、地下管网废旧、村容村貌简陋甚至存在安全隐患,与周边现代化环境格格不入,成为制约田贝进一步发展的瓶颈。改造前现状主要住宅物业由居民统建楼和居民独立式住宅构成,共有楼房98栋,全为多层结构,其中居民自建住宅多以出租的形式进行经营;总人口1703人,其中外来人口1368人,村民人口335人。

(二)改造模式:“自拆、自筹、自建”旧改模式

田贝村从拆到建,全部由股份公司自行负责组织实施,由公司董事会、监事会和建新村监督小组负责监工,以确保村民的利益,同时也减轻了行政成本。具体一是田贝村改造项目由村股份公司自行组织,在董事长林达光的领导下,经过董事会全体成员认真细致的工作,村民100%同意进行改造,并与股份公司签订了协议并最终走向具体实施阶段;二是村股份公司通过现代化的融资渠道多方筹资,这说明村股份公司作为独立的市场主体全面参与市场的竞争与合作,在一定程度上使城中村原有的农村社会、经济结构得到转变,从而使城中村的改造不仅改变城中村的物质面貌,更改变了原有的经济和社会发展模式,真正意义上实现城中村改造后全面融入城市。

(三)改造规划

投资约4.2亿元人民币,共建5栋高达99.8米的32层高楼,采用U字形围合式布局设计,其中地下停车场2层,1至3层为商业区裙楼,第4层为架空层,5层以上为住宅楼,建筑面积约9.6万平方米(包括商业2.3万平方米、住宅6.8万平方米、办公2400平方米、幼儿园等配套设施2600平方米)

(四)改造效果

在这种情况下,田贝村提出了旧村改造构想,即将原有旧楼全部推倒,建设5栋32层的高楼群,命名为“田贝花园”并于2007年2月11日正式动工。事实证明,这种新模式给田贝村的改造带来了巨大的经济效益,并在全区推广。

五、深圳回龙埔旧改项目

一)改造类型:旧城改造

回龙埔旧改项目位于深圳市龙岗区龙城街道回龙埔社区,中心城北区,龙平西路和爱心路交汇处东北侧。改造前地块现状为回龙埔工业厂房。项目总占地面积14.5公顷

(二)改造模式:改造权与土地使用权捆绑挂牌

(三)改造规划

整个项目总建筑面积超57公顷,规划建成高尚住宅群,五星级酒店,大型商业中心为一体的,超大规模的现代化城市生活区。其中住宅约48公顷、商业3.2万平方米、五星级酒店约5公顷、配套约0.4公顷、村委办公0.1公顷、幼儿园0.35公顷。

(四)改造过程

由于项目规模较大,从开发的资金、难度等各方面考虑,整个项目分为二期开发。地块改造分两期:一期总用地面积为7.77公顷,主要开发07-02、07-06-01地块,主要解决1.4公顷的保障性住房、解决1.6公顷的村民还迁商业、部分村民拆迁产权置换房以及所有的配套设施;二期总用地面积为6.75公顷,开发地块(即07-06-02、07-06-03、07-08-01地块),解决剩余所有村民拆迁产权置换房。

深圳市尚模发展有限公司自2005年起就在龙岗区委区政府、龙岗区城改办的指导和委托下,全面参与了回龙埔旧改项目的拆迁补偿工作,先后累计投入近7亿元完成了该项目的拆迁工作和部分地基工程。深圳市尚模发展有限公司以8亿元人民币成功拍得的G01020-0204、G01020-0205两幅地块属于该项目的一期用地。2005年龙岗区立项的旧城中村改造项目,目前该项目已建设基本完成,项目推广名为“八意府”,商品房部分已进入预售阶段。

六、深业集团创新产业总部基地项目

一)改造类型:旧厂房改造

深业集团创新产业总部基地项目(即赛格日立旧工业区升级改造项目)位于深圳市福田中心区东北角。改造前主要生产彩色显像管,后受彩管行业衰退影响,连续亏损,2007年全面停产。项目改造用地面积约13.2公顷,规划计容建筑面积约7.9公顷,其中产业研发用房约4.3公顷(含创新型产业用房3.9公顷),商务公寓16.9公顷、酒店5公顷,配套小型商业服务设施约1.2公顷,公共配套约0.2公顷。

(二)改造规划

项目位于市政府规划的环CBD高端产业带上,定位于创新产业孵化基地、大型企业总部集聚区。项目规划有5A级的高端产业大厦、孵化中小企业的产权式LOFT,并配套有高级会议中心、高端购物中心、五星级酒店和全智能化高端商务公寓。

(三)改造过程

2007年底,市国资委下属全资公司深圳市远致投资有限公司共出资15.5亿元收购赛格日立全部股权及工业区土地,并将项目分两期建设,一期全智能化高端商务公寓于2011年8月29日正式动工建设,目前已进展至标准层第三层;二期于2012年9月25日全面进入动工建设,招商工作正火热进行中。该项目预计2017年将全面建成。

(四)改造成效

  升级改造后项目的业态将涵盖产业研发用房(包括创新型用房)、商业服务设施、国际品牌白金五星级酒店、高级商务公寓、社区配套设施等。该片区将成为项目建成后将成为国内首个拥有“创业板”概念的制造业上市公司总部基地,形成创业板上市及上市企业的运营总部,对福田区乃至深圳市创新产业孵化、总部经济引进的重要载体,对推动深圳产业升级、促进福田区总部经济和现代服务业的发展、提升深圳城市形象具有重大意义。

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