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东莞市“三旧”改造工作简报2014年第4期
字体大小: 发布日期: 2014-11-14 02:38 来源: 市自然资源局 [打印页面]    [关闭页面]

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【工作简讯】

【重点工作】

2014年产业类项目计划印发实施

部门协同、政策对接,合力推进“三旧”改造

连片组团式改造试点进入规划前期研究深化阶段

【工作交流】

【项目进展】

【参阅资料】

广、深、佛“三旧”改造案例之广州案例

【工作简讯】

●5月6日,市政府常务会议审议通过了《东莞市“三旧”改造产业类项目2014年实施计划》和《东莞市“三旧”改造产业类项目2014年预备计划》。

●5月8日,市“三旧”办组织南城、东城、凤岗等镇街召开座谈会,总结“工改工”成功经验。

●5月9日,市“三旧”办牵头,会同市财政、国税、地税等部门组织部分镇街、企业召开“三旧”改造税费问题研讨会。

●5月12、16日,市“三旧”办分别赴市经信局、外经贸局、金融局、农业局、科技局等部门开展座谈会,商讨研究对“工改工”支持政策和措施。

●5月21日,许瑞生副省长一行来莞调研我市节约集约用地情况,实地考察麻涌新基特色村落和南城高盛科技片区节约集约用地有关情况,并听取了汇报。

●5月22日,湖南省汝城县政协来莞调研,先后参观了东城万达广场、南城艺展中心等“三旧”改造项目。

●5月28日,市“三旧”办与市住建局就如何有效利用“三旧”改造优惠政策、更好推进我市宜居社区(村)和名村建设召开座谈会,相互交流工作意见。

●5月30日,贺宇副市长赴茶山镇督导检查工作,现场参观指导市五个连片组团式改造试点之一的茶山东岳-珀乐片区“三旧”改造项目。

●5月30日,市规划局召开连片组团式改造试点规划前期研究汇报会。

【重点工作】

2014年产业类项目计划启动实施

按照《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》规定,我市“三旧”改造产业类项目实施年度实施计划管理。

从去年底,经镇街申报、部门审核、分析汇总、“三旧”办联络人会议审议等多个环节,最终形成了《东莞市“三旧”改造产业类项目2014年实施计划》和《东莞市“三旧”改造产业类项目2014年预备计划》。2014年 5月26日,经市人民政府同意,《实施计划》和《预备计划》正式印发实施。

纳入2014年《实施计划》、《预备计划》的产业类项目共18宗,总面积1350亩。其中,4宗纳入《实施计划》(总面积约165亩),14宗纳入《预备计划》(总面积约1188亩),初步预算投资45.24亿元。同时,根据《操作办法》的规定,纳入《实施计划》的改造项目可享受政府补助及优惠政策,4宗纳入《实施计划》的项目可申请财政补助资金共约2300万元;14宗纳入《预备计划》的项目若今年10月前能符合相关条件转入《实施计划》的,可申请财政补助共约1.13亿元。18宗项目财政补助最高额共约1.36亿元。

根据市的部署,18宗“工改工”项目已正式启动,将为下来推进“工改工”具有重要的示范性作用,促进我市产业转型升级。

部门协同、政策对接,合力推进“三旧”改造

5月份,市“三旧”办先后拜访了市经信、外经、金融、农业、科技等部门,与市住建局开展了座谈,联合财政、国税、地税等部门召开了税费问题研讨会,部门之间达成协同配合、相互支持的工作共识,以“三旧”改造为平台,将各项政策有效对接,形成政策合力,推进“三旧”改造、招商引资、扶持镇村发展、鼓励科技创新等各项工作。

一、对接产业、科技、农业、金融政策,合力推进“工改工”

我市将于近期召开2014年全市“工改工”工作会议。为做好会议的前期筹备工作,研究部署下阶段工作,市“三旧”办先后赴市经信局、外经贸局、金融局、农业局、科技局等部门商讨如何相互对接,合力推进“工改工”。

5月12日,市“三旧”办赴市经信局、外经贸局、金融局开展座谈,商讨旧厂房、旧工业区整合改造与市内企业增资扩产、招商引资以及科技研发、电子商务、文化创意等生产性服务业发展的有效融合,探讨金融支持的政策措施。5月16日,市“三旧”办再赴市农业局、科技局等部门开展座谈,商讨旧厂房、旧工业区整合改造与镇村发展扶持政策以及科技资金、政策的相互对接支持。

通过座谈商讨,部门间对工作、政策相互对接、支持形成良好的共识,市经信、科技、农业等部门将在会议上作发言,讲解有关政策,市“三旧”办也将相关政策汇编成册,印发给各镇街。

二、对接名镇名村、宜居社区政策,合力推进旧村改造

如何在尽量避免大拆大建的情况下,实施旧村改造,传承历史文脉、改善居民生活环境和重焕传统村落活力,5月28日,市“三旧”办与市住建局(市宜居城乡名镇名村办)进行了深入的探讨。双方认为,强化两方面的工作对接,综合发挥“三旧”改造和宜居社区、名镇名村的优惠政策,探索共同选取一批具备条件的旧村,改造为具有岭南风格、水乡特色或客家文化等元素的社会主义新农村,作为新型城镇化典范,探索旧村改造的新模式。

会后,双方迅速联合下发通知,将第二批宜居社区(村)和名村项目纳入“三旧”改造标图建库范围。

三、对接财政、税收政策,合力解决基层疑难。

随着“三旧”改造深入推进,“三旧”改造实施过程中涉及纳税疑难、成本矛盾显现。为解决“三旧”改造财税疑难问题,市财政局牵头,会同市国税、地税等部门编制“三旧”改造项目纳税指引,明晰“三旧”改造项目实施过程的涉税事项、纳税项目、计税标准等内容,为镇街、村(社区)和企业纳税、成本计算提供依据和指引。

为协助编制工作,5月9日,市“三旧”办牵头召开了部门、镇街和企业研讨会,6个镇街、4个社区、10个企业代表参加了研讨会并结合项目提出相关税费问题,市财政局、国税局、地税局、规划局、住建局等部门现场进行了解答和交流。通过研讨会的交流讨论,职能部门更好地梳理、把握镇街以及项目企业关注的财税问题。目前,市财政局也正在抓紧梳理前期收集的资料,编写纳税指引。

连片组团式改造试点规划前期研究深化阶段

推进连片组团式改造,是市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”十六字方针的根本要求。同时,早期粗放发展形成了生产居住空间混杂交错、公共配套不足、土地利用效率低下的城乡开发格局,连片组团式改造是改变这种格局的重要途径。

连片组团式改造不是推倒重来,全部拆除重建,全盘否定以往的建设成果,而是因地制宜,综合运用综合整治、功能改变、拆除重建、生态修复等多种方式,将“三旧”改造与名镇名村、宜居社区、特色村落、河涌整治等多项工作有机结合,实现功能组团合理布局,促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。前期,我市立足于穗莞深一体化的区域发展趋势,以“中心提升,南引深圳,北接广州”为导向,选取了位于市区的东城黄旗山南片区、万江龙湾片区,位于东莞新火车站辐射范围的茶山东岳—珀乐片区,距离深圳约30公里的樟木头樟洋片区,与广州经济开发区一江之隔的麻涌滨江片区等5个大型片区(共约1.9万亩)开展连片组团式改造试点。

从试点启动至今年5月,主要开展如下工作:一是调查研究,制定规划前期研究报告及实施方案。市“三旧”办会同市规划局、国土局、房管局等有关部门制订了《东莞市“三旧”改造连片组团式改造试点第一阶段工作指引》,包括土地权属地类、房屋产权、人口、产业经济等调查指引,以及《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》,指导试点镇街开展基础调查、规划前期研究等工作。二是探索支持政策和配套措施。按照市的要求,针对麻涌滨江片区、万江龙湾片区等试点,研究制定有关规划、国土方面的操作办法,指导推进试点工作。同时,市“三旧”办会同市金融局、国家开发银行等,探讨利用国家关于棚户区改造的金融扶持政策推进连片组团式改造。

经过基础调查、前期研究、文稿初步修改等环节,目前,各试点镇街的第一阶段工作基本完成,已上报规划前期研究报告和试点申报方案,进入规划前期研究的深化阶段。规划前期研究深化阶段,主要由市规划局牵头,对各试点片区规划前期研究报告进行技术审查和指导,通过反复论证和研究,最终确定试点片区各项要素要求,包括功能定位、产业布局、公共配套、实施路径、改造时序等。5月30日、6月5日,市规划局先后组织了2次规划前期研究成果的集中汇报会,听取和审查试点镇街的规划前期研究初步成果。下来,各试点镇街将按照有关意见建议进行修改和完善,有望在6月底上报市政府审批。

【工作交流】

东坑镇大力推进“工改工”

东坑镇是我市面积较小的镇,全镇面积约23平方公里,已开发利用48%,产业转型升级面临资源紧缺。为此,东坑镇委镇政府积极调整思路,迅速组织力量对全镇范围内铁皮厂房、闲置用地进行地毯式摸底调查,形成一套完整的资源台账。以此为基础,以“工改工”为重要抓手,破解资源瓶颈,推进产业转型升级,并取得良好的效果。

2013年,124亩旧工业区改造建设的三甲高新技术产业集聚区奠基。项目由民营商会企业合股,与华中科技大学东莞制造工程研究院共建科技企业孵化器,总投资约10亿元。改造后,容积率从由1.1提升至3.0,新增生产、科研空间近15万平方米,预计投产后年产值约20亿元,年税收约1亿元。在三甲项目带动下,凤大旧工业区改造随后启动,将由东莞市晖大机械科技有限公司投资3亿元改造为高端鞋业研发设计和制造企业基地。

2014年,该镇“工改工”再发力——鼓励井美、黄麻岭等社区启动新一批“工改工”项目,目前已敲定80亩旧工业区改造。

【项目进展】

●项目报省审批情况:截至4月底,共有150宗报省,其中获省批88宗。

●单元规划审批进度:目前,市规划局正制定审批细则。

●改造方案审批进度:目前,暂停审批。截至5月底,2014年批出改造方案33份,面积2334亩,2010年至今共批出改造方案594份,面积47348亩。

●办事卡情况:截至5月底,已核发“三旧”改造项目办事卡共80宗。

●“工改工”试点项目进度:第一批“工改工”进展情况:东莞市东物汽车产业综合物流服务项目,现村集体正与合作企业商谈项目合作细节;万江水泥厂地块,项目主体工程已完工;东坑三甲工业城,项目二期商住正在拍卖。5月26日,《东莞市“三旧”改造产业类项目2014年度实施计划和预备计划》已印发至各相关职能部门。

●项目动工建设情况:截至5月底,413宗已过会的落实项目改造地块中,206宗正在开展拆迁补偿安置工作,动工率49.9%,52宗已完成供地,总面积4253亩,39宗开始工程建设,累计合共投入资金约179亿元。

【参阅资料】

广、深、佛“三旧”改造案例集之广州案例

一、东濠涌两岸沿线旧城改造项目

(一)改造类型:旧城镇改造

东濠涌两岸沿线旧城改造范围北至黄华路、南至沿江路,两岸沿线纵深完整的街区用地,涉及4条行政街、17个社区,沿线占地面积约60万平方米,实际改造用地约23万平方米,初步划分25个地块,总建筑面积约63万平方米,涉及的地块主要是越秀南地块和珠光北地块。

越秀南地块规划用地面积12800平方米,地块需拆迁房屋面积约21600平方米,涉及600多户居民,改造前是危房、严损房和一般损坏房。

珠光北地块规划用地红线范围12761平方米,净用地面积约9287平方米,其中住宅面积约26533平方米,涉及560多户,改造前现状:一部分是某房地产公司征用地块的部分用地,净用地面积约8031平方米,于2000年被市政府收回;另一部分是某公司征用地块,净用地面积约1256平方米,地块内房屋已基本拆除,住户已经临迁。

(二)改造模式:政府主导,河涌综合整治

1、整治东濠涌1.89公里明涌的包干费为10.38亿元,全部是政府投资,拆迁费用占了大部分。

2、充分征求改造区域居民的意见,补偿价格参照附近一手楼的价格,用五个月的时间完成了1153户、约5.5万平方米的拆迁任务,零拆迁信访个案和拆迁投诉。

3、在整治中把文化建设贯穿河涌治理全过程,挖掘水文化、桥文化、石文化、广府文化、名人文化等人文历史内涵,进一步擦亮“广府文化源地、千年商都核心”品牌,提升城市文化品质。

4、投资规模:19.78亿元东濠涌综合整治工程以政府投资为主,一期南段1.89公里明涌的包干费为10.38亿元,已于亚运前完成整治;现将启动的二期东北段整治,计划投资9.4亿元。

目前,东濠涌二期东北段整治作为市、区重点项目正在全力推进中,整治工程从东濠涌源头麓湖穿环市路、东风路到越秀北东濠涌南段。按照整治工作计划,东濠涌中北段整个综合整治工程包括两侧截污、雨污分流、揭盖复涌、调水补水、道路交通改造、景观绿化等6大整治工程。

(三)改造规划:滨水休闲区和旧城新景观带

改造后的东濠涌片区功能定位大致划分为四部分:北段——由东风路以北的南洋电器厂起至中山三路以北;中段北——由中山三路以南至东华西路、文明路以北;中段南——由东华西路以南至越秀南路东西向段以北;南段——由越秀南路东西向段以南至沿江路以北。

东濠涌旧城改造在拆除和保留建筑的同时,结合“两个宜居”城区建设和现代服务业、总部经济的要求,对每个具体单独地块进行方案设计,改造方案以满足住宅回迁需求的原则。改造后的东濠涌片区主体功能定位为旧城中心地区的新景观带、东濠涌两岸新滨水休闲带。

(四)改造政策

东濠涌改造地块中的珠光北地块改造以货币补偿为主进行拆迁,补偿款即时结算。被拆迁人可以选择回迁复建房。拆迁补偿标准按评估价格、旧城区住宅20%增幅及提前搬迁奖励等实际支出结算。对已拆除房屋的被拆迁户变更原拆迁安置协议,采用货币形式给予补偿,保留回购权利,同时停止支付原协议临迁费。

(五)改造成效

生态成效方面:目前,东濠涌通过补水和净化处理,河涌水质可达到国家地表水四类水质标准,可改善新河浦涌及东湖水质,实现城市中心水环境的良性循环。 绿色生态全面恢复。社会成效方面:整治尽显人文情怀。设立以河涌为主题的博物馆和治水碑记,展示河涌沿线历史文化遗存及古今治理河涌史实;人居环境更加舒适。整治带来河涌周边社区卫生条件的改善,“四害”明显减少;造区域民众得实惠。越秀区把河涌整治经费的63.7%用于拆迁补偿和房屋安置工作,改善了85户困难家庭、63户住房面积不足40平方米的家庭和11户孤寡残疾人家庭的住房环境。

二、广钢新城6.46平方公里起步区项目

(一)改造类型:旧厂房改造

广钢新城范围东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路,规划用地总面积657.4公顷,其中包括广钢集团白鹤洞地块168.1公顷、三条村(鹤洞、东塱和西塱)集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷,总人口30.9万,其中居住人口20.3万、就业人口10.6万。2011年已开始搬迁的广钢集团白鹤洞钢铁生产基地濒临关闭,企业负债情况严重。

(二)改造模式:成片储备开发

按照“政府主导、成片改造”模式实施的改造,政府将现有生产基地收作土地储备,在政府进行土地拍卖后进行成片开发。土地拍卖后广钢将获得拍卖款的六成作为补偿。这笔资金将用于债权债务的处理、职工分流与企业转型。

(三)改造规划:特色宜居新区、专业交易中心

“包装”后广钢新城比单一的旧厂改造在占地面积上扩大了近4倍,在规模和定位上有了巨大提升。规划定位特色宜居新区、专业交易中心,规划总建筑面积1024万㎡,毛容积率1.56,未来居住人口可达19万。其中,居住用地约35块,二类居住用地占地面积约为219万平方米,建筑面积约341万平方米。居住区包括了鹤洞、东塱和西塱三个城中村安置区,在广钢医院东边规划有鹤洞村复建安置区。广钢新城的规模,比国际金融城的750公顷略小,是930公顷白云新城规模的0.7倍。在公共配套方面,广钢新城按20.7万居住人口配套公共服务设施,涵盖各层次需要,设广钢公共服务中心、鹤洞公共服务中心、东沙公共服务中心和南漖公共服务中心,规划公共服务设施242处。

同时,重点结合广钢地块工业遗产保护与利用以及周边城中村的基地特点,突出工业文化和岭南文化,实行花地生态城的整体空间、交通、滨水景观格局,规划“两轴、五片、多廊道、多节点”的建设结构。“两轴”是指广钢之路中央公园生态轴和南部东沙产业轴。“五片”为芳村大道西侧建广钢之路中央公园,公园北边和南边分别为绿色居住片区和水景居住片区,花地大道西侧为裕安围居住片区,该片区南侧为西塱裕安围;此外,还规划环保科教园片区和产业片区;环保科教园区的西侧还规划有体育公园。“多廊道”指社区绿色走廊、广钢之路生态走廊、滨水绿廊和产业服务走廊。“多节点”指商业节点、交通枢纽、文化节点和生态节点。

三、广州黄埔古村改造

(一)改造类型:旧村整治改造

黄埔古村位于海珠区东部、琶洲岛东南面,是一个独具岭南海洋文化特色的古老村落。总面积约60公顷,改造建设项目范围约18.6万㎡,第一期改造面积6万㎡。现有户籍人口3580人,共1177户。改造前的黄埔古村历史文化古建筑破败、乱搭乱建问题突出,环境脏乱差、水体污染严重,公共服务设施缺乏、治安环境较复杂。

(二)改造模式:历史文化古村落保护性综合整治,政府主导

黄埔古村采用“政府主导综合整治”的改造模式,由海珠区区委、区政府积极落实。不走“大拆大建、文物迁移扎堆”的老路,创新“抽疏保旧、完善配套、适度开发、商业运作”新模式,初步建成黄埔古港古村历史文化景区,实现了文物保护开发、改善民生、促进村社经济发展三者之间平衡发展。

(三)主要采用的“三旧”政策

通过政府统筹的“三旧”改造专项资金,支持综合整治。综合整治项目由于没有融资收益的支持,缺乏资金投入,如果由政府出资,则加大政府财务压力。为此,广州市在“三旧”改造过程中,设立了“三旧”改造专项资金制度,从而实现了不同改造项目的统筹运作。

(四)改造成效

经济成效方面:通过经营生态观光农业、餐饮食宿等旅游行业,村民经济收入逐步提高;引入艺术创作,发展创意产业,优化古村经济结构;社会成效方面:通过房屋抽疏打通消防通道、完善交通系统、优化建筑间距、美化空间形态;整治后文物保护开发、改善民生、促进村社经济发展三者之间实现平衡发展;整饰加固居民房440多套共约15万㎡,铺设麻石路面2.3万㎡、沥青路面0.8万㎡,改造绿化景观面积0.8万㎡,建设停车场0.8万㎡,敷设市政给排水管线共计6000余米,旅游线路沿线3公里范围安装新路灯、视频监控广播系统和三线下地改造。改善了村民居住条件,解决了村民用水难问题;社会治安得到改善;环境成效方面:道路铺设、雨污分流、三线下地,基本解决生活废水的污染问题;建设了北帝庙、黄埔公园2处公园,整治建设了7个水体,新建连廊1处、绿化小景10余处,村容村貌焕然一新;按照“村港一体”规划,进行水系连通、堤岸整治、码头、桥梁及水闸泵站等建设,河道总长将达到2公里,护城河将得以。引入珠江水,促进水系循环,自然生态环境基本得到恢复。

(五)投资规模:5亿元

黄埔村综合整治投资5亿元,其中60%来自于琶洲村改造的盈余资金。

四、广州联合交易园改造情况简介

(一)改造类型:旧厂房改造

联合交易园位于广州市新港西路、中大布市商圈的核心位置,占地面积约15万㎡,地块内原有华南缝纫机有限公司和五羊本田(广州)分公司等8家生产企业,全部纳入广州市第一批退二企业并已全部完成搬迁,厂区已停产空置多时,部分厂房建筑结构状况良好广州摩托集团公司组建于1992年,1997年兼并广州市五羊自行车企业集团公司和华南缝制设备集团公司。广摩集团在以往的重组和建设过程中背负巨额债务,需分流2万多人,严重制约自身发展。

(二)改造模式:功能置换与拆除重建相结合,自行改造

作为地块产权人,广摩集团充分运用“三旧”改造政策,以城市规划为引领,按照“功能置换”与“拆除重建”相结合的改造模式实施自行改造。

(三)改造过程

一期“功能置换”,保留符合城市规划的、满足消防要求的、具有较高历史价值的特色建筑物和质量较好的多层建筑、空间跨度较大的典型工业厂房建筑,保留原工业厂房外立面的设计元素的同时,对内部进行全新现代的装修改造。二期“拆除重建”,拆除与城市规划定位及功能存在矛盾的、建筑质量较差的、存在消防隐患的建筑,在符合城市整体规划的情况下,新建满足联合交易园使用的建筑。

(四)主要采用的“三旧”政策:

· 允许“三旧”改造项目的用地主体采取合作合资等方式,根据城市规划、经济产业布局等要求实施自行改造;

· 根据城市规划,土地使用性质由工业改作商业金融等经营性用途的,允许土地权属人补交新旧用途的土地差价,自行改造,协议出让。

(五)改造效益:

经济效益方面:广摩集团改造前资金严重不足,发展难以为继。改造后仅年租金收入一项将达1.15亿元以上,之后还将参与分红,基本实现解困脱困和产业调整目标;改造后,预计纺织品类企业年收入约650亿元;交易所聚集区预计年交易量达1万亿元以上。社会效益方面:引领中大布匹市场商圈传统交易模式向大宗商品集合竞价电子交易模式转变,改变传统批发市场集市型“现金、现场、现货”交易模式,实现铺位经济向席位经济、传统贸易商向现代交易商转变的产业升级目标;通过大宗商品集合竞价电子交易平台,引入布匹、棉沙、纺线、木材、钢铁等各类企业,并辅以文化创意研发产业和工业文化旅游,形成创新商品交易平台和现代集聚园区;根除经常性交通堵塞和严重的消防安全隐患问题。环境效益方面:改造后园区布局开放,建成以广州汽车的历史、时尚、文化为主题、包括专业展馆展示、室外展示、文化、时尚活动在内的汽车文化主题公园,显著改善市民生活、休闲环境。

(六)投资规模:10亿元

由地块产权人广摩集团上级单位广州汽车集团商贸有限公司联合中国东方资产管理公司、广州市锦伦投资管理有限公司合作出资,计划总投资约10亿元,分为两期改造,一期“修旧如旧”,预计投入6亿元(现已投入5亿元),2012年5月底竣工;二期适当拆旧建新(占地面积3万平方米),预投入4亿元,计划在2012年下半年启动。

五、猎德村改造项目情况介绍

(一)改造类型:旧村改造

猎德村位于天河区西南部珠江新城内,人口7800多人,总用地面积约33万平方米,原有总建筑面积68万平方米。改造前,外来就业人员的租赁房屋收入是猎德村最大的经济支柱。在出租房屋高收益的驱使下,猎德村内的住宅建筑基本上都是三层以上,有的高达到八层;所有的巷道基本只有 1 米左右的宽度,卫生环境脏乱差,消防隐患严重。村内里巷交织,各姓氏宗祠、神庙以及书院都具有一定的规模。猎德村纳入改造用地面积25 万平方米,项目于2008年1月正式动工。

(二)改造模式:公开出让融资实施全面改造(政府的引导,房地产企业的参与融资,村集体自主重建)

猎德村改造是广州市政府主导的首个允许房地产企业参与的城中村改造项目。按照“市、区政府主导,以村为实施主体”的总体思路,猎德村确定以村集体经济组织为城中村改造的实施主体,采取公开出让融资实施全面改造的模式,于2007年拍卖融资46亿元启动改造。

(三)改造规划

猎德村的土地分为三部分:一部分为重建安置区;一部分将村集体部分土地转化为国有土地,通过拍卖土地使用权筹集改造资金、支付重建安置等费用;余下土地建设酒店,作为村里经济发展的支撑项目,村民还可以获得长期稳定的分红。

采用的“三旧”改造政策

1、拆迁补偿采取“拆一补一”,保障村民利益。广州市委办公厅和市政府办公厅联合出台了《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号),明确了村民和村集体原有物业的合法产权部分,原则上规定由改造主体按 1:1 进行等面积复建及补偿,并通过村集体统筹安置事宜。猎德模式的补偿方案基本上按照“拆一补一”方式,产权证范围内的基建面积不足两层的可补足两层,以此类推,以四层作为上限,四层以上按产权证内的合法面积补偿,其余违章面积框架结构房给予每平方米 1000 元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积,将按照每平方米 3500 元的单价购买。

2、以地换资。由于城中村整体改造需要巨额资金,单靠政府的财政力量是无法支付这一开支,因此政府在支持房地产企业参与的政策背景下,猎德村通过改变土地性质,拍卖商业价值较高的地块,为城中村整体改造提供了雄厚的资金保证。富力地产、合景泰富地产和香港新鸿基地产三大巨头以 46 亿的价格获得猎德大桥西侧的商业金融地块。

3、倒推容积率法

由于安置补偿方式为“拆一补一”,要在原有面积的用地上,既保证原建筑面积的安置房建设,又要满足融资地块的商业价值,还要保障村集体经济的收益来源。猎德改造规划过程中,政府和相关参与方为满足各方利益平衡点,采用了“倒推容积率”的方法,即根据村民拆迁安置需要确定村民复建房总建筑面积,考虑融资地块的市场价值确定该部分地块上的总建筑面积,最终确定整个改造项目的总建设量。

(五)改造成效

一是改善环境的目的基本实现。在政府未进行巨额财政性投入即实现了城中村改造的目的,猎德村集体及村民利益也得到了保障,未进行大的投入即实现了村落环境的改善,建成的新猎德村(安置区)总建设用地13.1万平方米,由37栋高层住宅、一所九年义务教育学校和一所幼儿园组成,总建筑面积约68.7万平方米,绿地率30%,建筑密度28.1%。二是很好地保留了传统历史文化。猎德村在整体改造中充分考虑对文化的传承,尤其是集中重建的祠堂群形成了具有传统特色的宗祠文化区,在猎德大道以西的猎德涌两侧规划建设了历史文化风情街,并在猎德涌东岸保留了两至三幢县有村民的“握手楼”作为猎德改造博物馆。

六、琶洲村旧村改造项目

(一)改造类型:旧村改造

琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸,紧邻国际会展中心,地铁4号线与8号线在村东南侧交汇,区位十分优越。改造前村内环境脏乱、潮湿拥堵、房屋老旧、危楼林立、用地规模有限、建筑密度高、建筑质量差、配套设施不完善,村内存在许多安全和卫生问题,与周围发展建设形成鲜明对比。

作为广州市“三旧”改造首先启动的九条村落之一,琶洲村改造范围75.76万平方米,改造前总建筑面积约73万平方米,常住村民共1300户,人口约5500人。项目总投资约170亿元,其中城中村改造成本约44.7亿元。改造后总建筑面积185万平方米,毛容积率2.44。

(二)改造方式:城中村整体拆除重建

琶洲村采取“城中村整体拆除重建”的全面改造模式,形成了“政府主导,市场运作,村民自愿,多方共赢”的改造特色。琶洲村城中村改造以村社为主体,通过公开招拍挂引进社会资金进行改造。按照“三旧”改造规划管理政策,以完全符合所在区域控规为前提。并根据有关改造规费优惠政策,实行税费减免和返还优惠政策。为防止复建房烂尾,按照复建安置资金监管制度,设立了监管账户,由海珠区政府、琶洲街道和村社共同监管。

(三)经验做法

主要体现为征地方面的创新,政府不具体实施征地安置补偿,而由竞得人自行与被征地的集体经济组织与村民协商并达成征地协议。

为保障被征地村集体及村民利益,广州市土地开发中心通过出让条件及对竞得人资金监控的手段对竞得人的征地行为及补偿行为进行规定和监督:一是要求竞得人必须按琶洲村全面改造要求实施开发建设,并承担全部改造成本;二是要求竞得人在规定时间内与被征地的集体与村民达成征地补偿协议,超期未完成的,解除出让合同,并重新出让;三是对竞得人的城中村改造资金实行专户监控;四是要求竞得人在规定的时间内完成拆迁,完成重建房的施工及完成回迁安置;五是要求竞买人有一定面积的自有物业,以供拆迁周转。

(四)改造成效

经济成效方面:改造后琶洲村社将增加20万平方米的集体经济物业,保守估计改造后股民人均每年增加约3万元的分红收入;社会成效方面:琶洲村地块将按照“一轴四区”的功能结构细分,形成以特色商业步行街为主轴,连结滨水居住区、村民安置区、SOHO办公区和商业办公休闲区四大块,建设成为商贸与休闲汇集的会展东翼、品质与文化兼具的国际高端城区,将呈现出“广州的曼哈顿”这一理想效果;社会成效方面:各项改造指标将达到“一降四升”,即建筑密度由62%下降到18%、绿地率由4%提升到46%、市政用地由2%增加到16%、公建配套面积比例由0.8%增加到6%。琶洲村改造后,将释放面积超过800亩的建设用地,所得土地资源,部分用于市政道路、滨江绿化带等市政公配建设、村社物业升级改造、学校等生活配套设施建设。公共服务设施的配套水平大大提高,包括幼儿园、中小学、托儿所、文化室、居民健身场、老人服务站点、社区居委会、肉菜市场等设施一应俱全。

七、三元里村改造项目

(一)改造类型:旧村改造

三元里村位于白云区南部,改造范围总用地面积33.32万㎡,村民5716户、13341人。原有总建筑面积76.86万㎡,多为高密度村民住宅和村集体物业。改造前的三元里村是典型的“城中村”,村内建筑新旧混杂、布局零乱,配套设施严重不足,交通拥堵,存在社会治安、消防等安全隐患,“握手楼”、“一线天”、“贴面楼”等现象屡见不鲜。

(二)改造方式:全面改造,村集体经济组织为实施主体

三元里村采用“全面改造,村集体经济组织为实施主体”的改造模式,由村成立全资公司自主开发。村集体经济物业及村民住宅主要按照原有合法建筑量“一比一”等量复建的原则进行补偿,同时为降低住宅复建量、提高村民经济收入,经村同意,部分有证住宅按“二比一”折算为商业物业予以复建。对于违法建筑,给予1000元/平米的建筑成本补偿。

(三)主要利用的“三旧”政策:

根据三元里村民意愿,改造后村民复建安置房转为国有性质,村集体复建物业保留集体所有性质;融资地块转为国有并协议出让,由村成立的全资公司自主开发。

· 三元里城中村改造资金总需求31.91亿元,其中26.23亿元需通过地块融资筹集;3.58亿元缺口由政府予以统筹补足;2.1亿元为村民自筹资金。

(四)改造成效

经济成效方面:村民房屋价值改造前约2500-3500元/㎡, 预计改造后达15000-20000元/㎡;村民房屋租金收入改造前约15-20元/月/㎡,预计改造后达30-50/月/㎡;村集体经济物业租金收入改造前约20-40元/月/㎡,预计改造后达40-60/月/㎡;改造后将搭建新的商业载体,带动三元里周边商业圈发展。同时部分零散商铺可改变经营模式,转型升级为综合性商业市场的组成部分。社会成效方面:带动周边产业转型升级、完善城市功能、提升居住环境,实现城乡一体化;保留历史建筑,统一移建至旧村中部绿地,形成中央历史文脉;同时,将该中部文化休闲带的建设与三元里抗英斗争史迹保护相结合,使历史文化得到保护和传承。改造后村内交通畅通有序、公共服务设施配置齐全、人居环境优化,同时随着集体物业、融资商业的建成,周边产业转型升级的实现,拉动就业岗位。生态成效方面:建筑密度改造前46.3%,改造后29%; 绿地率由改造前的0%提高到42%,增加绿化面积10万多平方米;通过村民集约居住,节约土地约11.57公顷,节地率达41%;将新增公共服务设施用地面积约1.84公顷,改造后公共服务设施总建筑面积约3.68 万㎡,学校、幼儿园、文化中心、卫生服务中心、肉菜市场等一应俱全。

八、广州国际金融城8平方公里成片改造项目

(一)改造类型:旧厂房改造

广州国际金融城位于珠江新城东部,与琶洲国际会展商贸区隔江相望,规划总面积8.0平方公里,包括起步区和西核心区两部分。该项目于2013年6月正式动工。而金融城起步区西起科韵路、东至车陂路、北起黄埔大道、南至珠江岸线,总用地1.32平方公里,主要由昊天化工厂、广州电池厂、广州热电厂、车陂水厂、广东玻璃厂及棠下村构成,金融城起步区内70%的土地为国有用地,余下面积以村集体用地和宅基地为主,地块原用途基本为工业生产和农村集体建设用地。

二)改造模式:政府主导的成片储备开发

前期是由政府主导,市区联动,并整合社会各方力量,集中实施收储成片土地,再将收储的土地分期推出市场,方式以公开拍卖为主。国际城第一、二批国际城地块拍卖,共拍得 202.9亿元,拍卖地块面积19.5万平方米。

(三)改造过程

金融城起步区地下空间及公建配套设施项目,已取得全部10个立项的批复,正在进行河涌整治初步设计及1-2区基坑支护与土石方工程施工。2014年1月广州市政府已基本完成起步区1.32平方公里的土地整体收储。下一步,金融城起步区地下空间及公建配套设施项目,计划完成项目前期各项工作,计划2014年大面积动工建设。

四)改造规划

该项目规划形成金融总部区、金融办公区、商业综合区、滨水休闲区和配套居住区五大分区,主要以金融办公、商业、酒店、文化、居住及相关配套服务功能为主。起步区内的五个旧工厂,将在保留的基础上改造,建设九号码头文化公园、热电现代艺术公园、昊天工业纪念馆;旧厂房的构件、工业器件,经过艺术改造后,作为特色雕塑,分布在金融城内部。

(五)采用 的“三旧”改造政策

金融城起步区按照“政府主导、成片储备、连片规划、完善配套、系统策划”的原则,以“规划设计、拆迁安置和土地出让三统一”的工作思路,成片储备“打包”开发。涉及的政策包括广州56号文、广州20号文(强调的是规划先行、成片改造、配套优先、分类处理),坚持成片连片、利益共享,储备优先、公开出让,着重推进重点功能区“退二进三”,为转型发展腾出用地空间。

九、广州太古仓码头改造项目

(一)改造类型:旧仓库改造

太古仓码头项目位于海珠区后航道一侧的太古仓码头,包括3座丁字桥码头、8座仓库和后方场地及建筑物构成。陆域占地面积54888平方米,连同水域面积共71236平方米,码头岸线312米。太古仓码头改造前原为广州港集团河南港务分公司内一装卸作业码头。由于城市功能规划调整和船舶大型化、航道深水化的发展趋势,太古仓码头装卸业务日趋萎缩,码头效益也从盈利转为亏损。

(二)改造方式:修旧如旧与拆平重建相结合,自行改造

作为地块产权人,广州港集团根据“三旧”改造有关政策,按照“修旧如旧”与“拆平重建”相结合的改造模式实施自行改造。

(三)改造过程

一期工程,对作为历史保留工业建筑的3个丁字型码头、7座英式仓库以及外环境,以“修旧如旧”的方式进行外观修缮、结构加固和内部功能置换。二期工程,对后方区域建筑物采取拆平重建的方式,根据项目业态规划和建筑风格,规划设计新的建筑物。

(四)主要利用的“三旧”改造政策

? 允许“三旧”改造项目的用地主体采取各种方式,根据城市规划、经济产业布局等要求实施自主改造;

? 按照“自行改造,补交地价”的方式,土地使用性质由工业改作商业金融等经营性用途,补交新旧用途的土地差价。

(五)改造成效

经济成效方面:项目整体投入运营后,预计年总产值逾5亿元,广州港集团有限公司租金收入超2000万元;项目投入运营后,将建成以文化创意、展贸、观光旅游、休闲娱乐为主题,融合专业展示场地、游艇会、时尚创意办公室、电影院、特色西餐厅、葡萄酒品鉴等业态的广州新城市客厅。

社会成效方面:项目整体投入营运后,太古仓码头将成为广大市民、国内外游客参观游玩和时尚休闲消费的新去处,预计年到访人次超300万人次;项目整体投入运营后,太古仓码头预计可新增就业岗位3000个。生态成效方面:按现有规划,太古仓码头综合容积率为0.8,建筑密度36.2%。改造后,太古仓码头为全对外开放,将为广大市民和国内外游客提供环境优雅、自然舒适的公共空间。

(六)投资规模:5亿元

由地块产权人广州港集团有限公司投资开发,预计广州港集团投资约3.5亿元,拉动社会投资1.5亿元。

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