2025年3月1日，是《不动产登记暂行条例》施行暨全国首本不动产权证书颁发十周年之日。为深入贯彻落实自然资源部、广东省自然资源厅关于“十年·见证：保护产权 登记为民”主题宣传工作有关要求，推进法治自然建设，东莞市不动产登记中心推出不动产登记 “以案释法” 普法小课堂，以群众身边的案例为切入口，为您解读不动产登记法规政策。

　　一、案情简述

　　某镇某某花园是由某某房地产企业在2014至2016年期间开发建设的商品住宅小区，项目包括了住宅和商铺。楼盘建成后，该房地产开发企业于2018年开始分期向不动产登记部门申请办理首次登记。登记部门工作人员查看现场时发现，1栋首层的多户商铺存在加建、改建的情形，具体表现为在商铺内部加建上下隔层、打通两间商铺隔墙等。对上述现场与规划不一致的商铺，登记部门未予办理首次登记并要求开发企业整改。事实上，以上房屋均已销售并交付给业主使用，加改建是由业主所为。

　　收到通知后，大部分业主及时整改，经登记部门工作人员第二次查看现场确认已经恢复原状，开发商顺利办理了首次登记，并在后续通过转移登记为业主办理了不动产权证。然而，仍有个别业主坚持不整改，现场不符合规划，至今未能办理首次登记。该业主多次信访，要求办理业主名下的不动产权证，登记部门依法给予解释和指引。

　　二、以案释法

　　本案件涉及2个不动产登记知识点，让我们分别盘点：

　　（一）未经首次登记不得办理转移登记

　　业主要求办理其名下的不动产权证，实际是通过开发企业与业主申请转移登记实现的，而依据有关法律规定，办理转移登记的前期条件是开发企业已经完成该不动产的首次登记，即俗称的“大确权”或者“初始登记”。

　　法条速递：

　　《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

　　（二）办理首次登记要求现场与规划报建一致

　　本案件核心争议焦点为业主改建、加建行为导致房屋现状与规划报建不相符。

　　2024年9月1日前，按照《不动产登记暂行条例》，房屋首次登记需通过现场查看，重点核查房屋坐落及建设完成情况，确认现状与规划报建内容一致的方可申办首次登记；2024年9月1日起《不动产登记规程》正式实施，虽取消了首次登记现场查看的要求，但根据《不动产登记暂行条例》及《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）有关规定，不动产首次登记前仍须以宗地、宗海为基础，以不动产单元为基本单位开展地籍调查（原称权籍调查）。地籍调查包含不动产权属调查和不动产测绘两项内容：1.不动产测绘需如实反映建筑物调查时点的现势状态，其成果直接体现了建筑物现场状况与规划条件的符合情况；2.不动产权属调查以不动产测绘成果为依据，完成权属关系的核查工作。

　　综上所述，现场建设与规划报建条件的一致性，是办理房屋首次登记的法定构成要件。因此，在登记审查过程中，仍需通过查看地籍调查成果，确认建筑物现场状态是否符合规划要求，凡不符合规划条件的，依法不予办理首次登记。

　　法条速递：

　　01《不动产登记暂行条例》第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

　　　　（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

　　（二）在建建筑物抵押权登记；

　　（三）因不动产灭失导致的注销登记；

　　（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

　　对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

　　不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

　　02《不动产登记暂行条例实施细则》　第十六条　不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：

　　（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；

　　（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；

　　（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

　　第三十五条　申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

　　（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；

　　　　（二）建设工程符合规划的材料；

　　（三）房屋已经竣工的材料；

　　（四）房地产调查或者测绘报告；

　　（五）相关税费缴纳凭证；

　　（六）其他必要材料。

　　不动产登记的目的在于明晰产权归属，通过登记簿的公示效力实现对不动产物权的法律保护。而未经批准擅自加建、改建、扩建房屋、车库等建筑物、构筑物及相关设施的行为属于违法建设，不但妨碍不动产登记业务的正常开展，更是潜藏着重大安全隐患，时刻威胁人民群众的生命财产安全。莞小登在此提醒广大市民：

　　1.依法依规建设。在实施房屋新建、改建或扩建前，请务必向规划、住建等主管部门申请审批，确保建设行为合法合规。

　　2.避免产权风险：违法建筑无法办理不动产登记，可能导致产权争议、交易受限，甚至面临强制拆除的法律后果。

　　3.主动整改申报：如存在历史遗留的未批先建问题，应尽快向相关部门申报，依法补办手续，完善整改，减少损失。

　　4.做好交易背调：在交易涉及改建、加建的房产时，应核实其合法性，避免购入违法建筑导致权益受损。