从高空俯瞰官井头村，东有龙平公路接深圳龙岗区，南有东深公路直通深圳，北部南门山森林公园绿意葱茏，东部官井头水库碧波荡漾……含着临深片区发展“金汤匙”，凤岗镇官井头片区即将在新一轮城市更新中，加速焕发“新颜值” ，跃动发展“新活力”。

　　当前，凤岗镇官井头片区改造面积为835亩，包括世城悦湖花园项目，大运万科城项目，官井头村振扬项目，丹兴祥龙居住类更新单元，官井头东片区中部商住类单元一、单元二等5个工改居类项目。

　　2011年开始，凤岗镇官井头片区的旧改谋划启动，并在此地诞生了全市首个“三旧”改造示范项目。如今，新政策下，旧项目有望再迎新突破。不远的将来，这里将从老工厂蜕变为滨水商业休闲胜地，融居住、教育、观光、度假等功能于一体，将被打造为凤岗镇产城融合东部门户、莞深融合重要的节点。

　　旧项目旧难题

　　官井头村是凤岗镇的一个经济强村。自1983年第一间“三来一补”企业——祥业毛织厂落户后，来村建立“中外合资合作”企业和“三来一补”企业的香港、台湾、日本、韩国等地的客商络绎不绝。官井头工业区、小布华侨工业区、杰灵工业区等村级工业园区遍地开花。步入21世纪，官井头可供利用的土地日益稀缺，大量破旧厂房分布其间，使得城市空间形象较为破败。

　　官井头村。图源自中国周刊

　　2011年，官井头村成为全市首批“三旧”改造试点村，并在当年启动首个项目——名流置业项目。

　　“项目的地块原址是毅力电子厂，马上要倒闭破产，唯有通过改造焕发‘新生’。”官井头村党委书记曾学松回忆，毅力电子厂于1994年落户官井头村，厂子规模大，占地足有16万平方米，高峰时员工达到3万。经过近20年的发展，该电子厂逐渐没落，效益低下，建筑老化，官井头村决定对该地块进行改造，便有了后来的名流置业项目。

　　事实证明，该项目打响头阵，成为全市首个“三旧”改造示范项目，不仅盘活土地，拓展空间，美化了村容村貌，推动官井头村实现了又一次腾飞。当年，该村集体经济收入高达1.63亿元。此后，尝到改造“甜头”的官井头一路高歌猛进：龙城雅郡、世城置业等一批旧改项目陆续成功实施。

　　旧改效益肉眼可见。曾学松以世城商业中心举例，改造前该地块的主要收益为租金收入，每月大约56.5万元；改造后，该项目返还集体写字楼、商业地产及地下停车场共计58161平方米，“现在每月租金收入总计约150.5万元，约为改造前收入的2.7倍。”

　　然而，随着5公里之外的深圳龙岗的房价上涨，官井头村民改造意愿逐渐强烈的同时，对赔偿的期望值有增无减，拆迁安置环节一度陷入持久“拉锯战”。

　　新思维新突破

　　转机接连出现。2023年1月，东莞印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》，启动新一轮城市更新工作，并制定全市统一的补偿安置核算指引。“新政策统一明确了改造成本，对于稳定村民的改造预期具有一定作用。”曾学松表示。

　　不同于此前自下而上的拼凑式规划，连片谋划、连片改造是此次新政的一大特色。作为东莞在临深地区抢抓制造业高质量发展先机的一线堡垒，占地10.3平方公里的官井头片区以“宜工则工、宜居则居、宜商则商”为原则，除了根据紧邻龙岗及水库的区位优势调整片区用地结构，规划发展居住及相应配套，还通过连片工改工，携手打造占地2933亩的油官现代化产业园区，从而更好承接深圳外溢的产业和生活服务功能，加速打造“产业+商住+生态”相融的高质量融合片区。

　　改造过程中，官井头村坚持拆治兴并举。片区除了一个微改造项目，还充分依托周边山水资源与景观要素，连接龙平路与南门山森林公园生态景观，打造适于步行的山水廊道，形成开敞的滨水“慢”空间。“不是为了拆而拆，有些为了引导品质升级，必须要拆。”曾学松说。

　　今年，东莞创新设立“公开招引实施主体”模式。官井头东片区中部商住类单元一、单元二正按公开招引实施主体政策推进，两个单元改造面积为19.95公顷，计划投资额为70亿，将实现居住、幼儿园、小学、公园绿地、政府发展备用地等功能。

　　“公开招引实施主体过程中，前期工作强化政府统筹，政府在公开交易方案中要明确规划方案、区片容积率、区片地价、拆赔标准，让市场主体有明确稳定的利益预期，让改造收益清晰透明，从而助力项目加快推进。”凤岗镇城市更新中心有关负责人表示。

　　在利益平衡方面，去年官井头村收益已达2.1亿元，其中利息收入5000万元，物业租金收益16000万元。官井头将租金收益的30%用于村民分红，保证村民有收益、集体资产有增值，城市空间有优化。

　　目前，世城悦湖花园项目将于今年10月建成，在建中的大运万科城项目将于2025年完成建设，官井头村振扬项目将于2027年建成。位于中部的丹兴祥龙居住类更新单元，官井头东片区中部商住类单元一、单元二预计年底挂牌，明年动工。

　　未来，瞄准用地开发及交通微循环，官井头片区还将打通规划一路、龙井路、规划六路等内部道路，通过龙平公路直达深圳，同时南侧还将建深圳地铁10号线东延段地铁站——官井头站，经此可轻松穿行于大湾区。在这块临深都市圈，一个价值高地即将乘势崛起。