一、政策修订的背景

　　我市自实施不动产统一登记以来，各类不动产权登记工作有序推进，在严格执行“房、地一体”统一登记的前提下，不断加强不动产抵押登记工作的机制建设，深化在建建筑物抵押登记改革，于2021年印发《东莞市不动产登记中心关于进一步优化我市在建建筑物抵押权登记工作的指导意见的通知》（东不动产﹝2021﹞9号），采取扩大被担保债权范围、放宽地上建筑物合法性审查（如允许工业产业用地带权利瑕疵抵押）、取消抵押物价值评估等一系列便民增效的措施，发挥了在建建筑物抵押融资在企业融资和促进经济社会高质量发展的重要作用。2022年-2023年，全市共完成抵押登记业务（线上+线下）约7万宗，涉及抵押登记金额约10230亿元，其中，在建工程抵押登记业务呈现出业务量增长、融资担保标的金额较大的特点。

　　随着经济社会和产业结构进入高质量发展阶段，近年来，国家、省、市相继出台政策，支持各类市场主体，特别是中小企业（制造业）企业的合理融资需求，充分保障土地开发主体发挥在建建筑物的经济效益和流动性，鼓励市场主体“盘存量、拓增量”。因在建工程抵押登记涉及面广、标的物价值较大，且各类权利主体现阶段对该类型登记业务办理提出更高要求，所以《指导意见》有效期到期后，我中心坚决贯彻落实国家、省、市政策，前往省内先进城市开展专题调研，吸收三年来开展在建建筑物抵押登记工作的经验和当前市场需求，进一步优化政策机制设计、创新优化举措、细化业务类型、精简申办材料，研究起草了《关于优化我市在建建筑物抵押权登记工作的指导意见（送审稿）》。

　　二、法律及主要政策依据

　　（一）《中华人民共和国民法典》（2021年实施）

　　（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，2019年第三次修订）

　　（三）《不动产登记暂行条例》（2015年国务院令第656号颁布实施，2019年修订）

　　（四）《不动产登记暂行条例实施细则》（原国土资源部令第63号，2016年颁布实施）

　　（五）《城市房地产抵押管理办法》（1997年建设部令第56号颁布实施，2001年和2021年修改）

　　（六）《不动产登记规程》（TD/T 1095-2024  2024年6月颁布，9月实施）

　　（七）《东莞市新型产业用地（M0）管理办法（修订）》（东府﹝2022﹞70号）

　　（八）《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）的通知》(东自然资〔2023〕460 号)

　　三、主要内容及目标

　　《指导意见》研究修订后，全文分为总体原则、优化登记业务、具体登记业务类型和要求、附则等四个部分，一是明确总体原则，为在建建筑抵押登记确定普适性、广泛性的指导标准，明确在建建筑物抵押登记设立的几个基本要素，力求表达清晰，通俗易懂。二是优化登记业务，通过新增组合登记业务、新增在建建筑物登记申办最小单元、优化实地查看工作机制等举措充分满足各类市场主体的需求，切实提升权利人的积极性。三是列举了具体业务类型和登记要求，包括市场化商品房类建设工程项目、普通工业类建设工程项目、新型产业类建设工程项目、其他产业类建设项目等四种类型项目办理在建建筑物抵押登记的适用范围、登记方式及要求并同步对申请流程、申办材料进行优化。同时，一并修订和简化相关办事指南和实地查看工作机制等办理在建工程抵押登记业务所必需的相关配套资料。

　　四、优化措施和相关专业名词解释

　　（一）明确在建工程抵押登记的适用范围

　　根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的有关规定，在建工程抵押的财产抵押范围是指正在建造的建筑物。但“正在建造的建筑物”的定义在实际抵押工作较难进行准确的界定，亟需一个明确的界限范围以指导登记工作的顺利开展，因此，经反复研究，在《指导意见》中提出应当以正在建造的、未办理相关工程竣工验收手续的在建建筑物作为抵押物，即以竣工验收的法定程序作为区分界限从而对“正在建造的建筑物”的具体范围予以明确。

　　（二）关于支持建设用地使用权抵押注销登记与在建建筑物抵押权首次登记同步办理

　　在不动产统一登记制度的前提下，若先以建设用地单独设定抵押后再办理在建工程抵押的，则可能导致部分土地抵押权重复和“房、地”抵押权顺位不一致的问题。因为抵押权登记须按登记时间来确定抵押权顺位的先后，而抵押权顺位的先后直接关系到抵押权的优先受偿问题。今年以来，面对经济形势下行，各地落实响应国家、省关于优化营商环境政策，纷纷推出各类惠企便民措施。为满足企业项目建设初期资金流动运转需求，广州市推出土地抵押登记转在建工程抵押登记，助力企业快速融资。经认真研究后，我中心认为我市可吸收优化该举措，将国有建设用地抵押权注销登记与在建工程抵押首次登记从串联审批优化为并联审批，抵押人与抵押权人协商后，土地抵押注销与在建工程抵押首次登记可以同时处理，企业无需筹措还贷资金，能在提高登记业务办理效率的同时，助力企业快速融资，极大地压缩了资金和时间成本，提升行业的整体健康和持续发展能力。

　　（三）新增在建建筑物抵押权登记办理方式

　　《指导意见》修订前，我市商品房类建设工程项目和工业、新型产业建设工程项目申请设立在建建筑物抵押权登记的最小基本单位为幢。今年以来，国家、省、市建立了三级房地产融资协调机制，保障房地产市场持续平稳健康发展。我市多次召开专题会议研判我市房地产市场形势和房地产项目融资需求，以防范化解房地产风险为着力点，切实保障购房人的合法权益。2024年9月，为落实全省保交房及城市房地产融资协调机制工作调度会议精神，市政府原则同意有序推进已办理预售的商品房类建设工程项目以“套”为单位申请办理在建工程抵押登记。我中心迅速落实会议要求，在现行做法基础上认真研究制定市场化商品房类建设工程项目以“套”为单位办理在建建筑物抵押权登记细则。

　　（四）政策试点情况

　　根据《市政府工作会议纪要[2024]344号》的要求，相关行业主管部门、金融监管机构要充分借鉴周边地市工作经验，尽快选定成熟项目，经各部门联合审查后推进实施。2025年4月，经市住房和城乡建设局等相关行业主管部门的联合审查并确定，同意石龙镇的“天赋花园”项目的372套商品房作为我市试点，成功试行按“套”为单位办理在建建筑物抵押登记，标志着按“套”在建建筑物抵押新模式正式落地。

　　（五）关于实地查看工作的开展方式

　　根据现行《不动产登记暂行条例》的规定，办理在建工程抵押登记的，不动产登记机构可以对不动产进行实地查看。2024年9月正式实施的《不动产登记规程》5.4.5的规定，在建建筑物抵押权登记，不动产登记机构可对申请登记的不动产进行实地查看，实地查看应有至少两名工作人员参加，查看人员应对查看对象拍照，填写实地查看记录，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造情况。因此，从不动产登记的程序上考虑，实地查看是在建工程抵押登记的必经环节，查看资料是在建工程抵押登记的必备材料之一。鉴于新形势下社会公众对不动产登记服务质量提出的更高要求，从时效性、便民性、经济效益性等角度综合考虑，结合本次新增商品房类建设工程以“套”为单位办理在建工程抵押登记方式， 我中心提出优化实地查看工作机制，分类型业务类型进行实地查看，一是对于市场化商品房类建设项目以及可分割销售M0、M1建设项目取得预售许可后申请在建建筑物抵押权首次登记的，因申请预售许可阶段已经进行实地勘测，抵押双方提供地籍调查报告（预测报告），登记机构可根据已有的成果数据建立楼盘表办理相关业务。二是对于非市场化商品房建设类项目申请在建建筑物抵押权首次登记的，采取不动产登记机构组织与申请人自我举证相结合的方式开展。通过优化细化实地查看工作机制，分类处理，切实降低申请人双方的制度性交易成本和时间成本，进一步提升登记业务办理的效率。