最近，国务院鼓励在超大特大城市探索“新路子”推进城中村改造引发广泛关注。作为21座特大超大城市之一的东莞已然迎来新的发展机遇。9月15日，全市瞩目的城中村改造项目——东城街道火炼树社区商住类更新单元即将破土动工。

　　火炼树，地处东莞市中心城区“时代发展轴”和“山水文化轴”交汇的核心区域，据有东城南片区，与国贸、台商大厦比邻而居，位置优越。此次，火炼树将进行整村改造，更新面积约33万平方米，相当于整个东莞行政中心广场，其中拆除重建区面积约28万平方米。

　　火炼树鸟瞰图。

　　这一极具“风向标”意义的城中村项目，创新“大中小圈”规划管控，强调规划引领、政府统筹、利益平衡共赢，或将为接下来东莞其他城市更新项目乃至其他特大城市的城中村改造提供新思路。

　　“大中小圈”破题

　　傍晚时分，穿过繁忙的东莞大道，沿着金香路向北直走，便来到台商大厦等一众高楼华灯掩映下的火炼树。在这里，只见砂石堆上的空置残楼林立，窗户内家具木板依稀可辨，一块块围挡写上了红色“拆”字。

　　拆迁中的火炼树。

　　火炼树社区，位于东莞中心城区黄金双轴交汇处。30多年来，如“催化剂”一般，火炼树社区见证并伴随了东莞中心城区的腾飞。

　　“孔雀东南飞，百万民工下东莞”，东莞以繁荣的制造业闻名，吸引了无数外来务工人员。上世纪90年代，火炼树人乘着改革开放的春风，洗脚上田、务工从商，赚到“第一桶金”，在村里兴起建房热潮，搞起了“房东经济”，通过提供相对廉价的出租屋收取租金。而火炼树，也成为不少外来务工者来到东莞中心城区最初的栖身之地。

　　但由于缺乏规划设计，火炼树和东莞其他村庄一样“野蛮生长”——巷道普遍弯曲狭窄，房屋分布凌乱无序，无排水设施，村容不整。

　　火炼树巷道普遍弯曲狭窄。

　　上世纪90年代以来，火炼树也历经了数次拆迁。“此前的拆迁后，火炼树的居住环境得到一定程度的改善，社区管理水平也得到逐步提高。”东城街道火炼树社区党委书记罗伟传表示，火炼树历尽几次拆迁后，不少街坊提及商业更活跃了，物业租金也有了显著的提升。

　　近年来，随着中心城区日新月异的发展，火炼树这个城中村日渐落后，且越发与周遭环境“格格不入”：一方面相对低端的商业，规划不一的旧楼房旧厂房，建筑质量、建筑形象都与外围现代化高楼大厦形成鲜明反差；另一方面，配套设施落后、窄街陋巷较多、流动人口熙熙攘攘，存在一定的安全隐患。

　　拆迁中的火炼树。

　　拥挤，喧闹，凌乱之外，滞后于时代发展步伐的火炼树改造在“七拐八弯”中找寻“新的出路”。

　　东莞一心两轴三片区。

　　转机出现在2022年。全市打造的连片集中的“大中小圈”改造格局为火炼树项目规划“下锤定音”。东城街道在落实市委市政府全面实施“黄金双轴”战略下，基于黄金双轴“大圈”识别东城南片区“中圈”，火炼树单元则以“小圈”实施改造，进一步明确规划实施路径。

　　未来，东莞将在“黄金双轴”的“大圈”范围内，以政府统筹、规划引领、高水平设计、高标准建设，沿东莞大道“时代发展轴”打造湾区都市空间脊梁，沿鸿福路“山水文化轴”打造东莞城市精神家园；“中圈”东城南片区生态资源优越，将结合黄旗山、鸿福路站、新源路站等，推动山水城完美融合，形成集商务办公、高端居住、休闲娱乐、文化教育等功能于一体的复合型城市生活空间；“小圈”火炼树单元则力促规划衔接与实施、做好全村利益合理分配，并进一步完善支撑配套，畅通社区“微循环”，形成便民生活圈。

　　“政府+市场”双轮驱动

　　火炼树焕新“茁壮”，离不开“有为政府+有效市场”的“两轮”驱动。

　　在政府的统筹下，火炼树项目探索“整体挂牌、分期实施”路径，重点平衡政府、企业、村民三方利益。“首先是还迁优先，建设回迁物业保障村民利益；其次是‘骨肉搭配’，确保首期公配占比不低于项目总体占比，保障公共利益；最后是确保实施，非首期部分完成要约收购应达到一定比例，兼顾企业经济平衡。”东城街道城市更新中心主任文丽芬介绍。

　　城市更新等不得。火炼树更新单元作为条件成熟的“三旧”改造项目，实行并联审批机制改革，融合单元划定方案等5项规划业务，并联单一主体挂牌招商方案等3项业务，靠前开展建设工程初步设计方案等2项业务，全力加快项目落地实施。

　　项目规划图。

　　为了让村民早获利、早受益，火炼树更新单元分两期建设，首期于2023年9月动工，计划于2027年完成；二期计划于2025年初完成拆除并签订土地出让合同，于2028年完成开发建设。预计2029年项目整体竣工。

　　项目签约工作推进现场。

　　值得一提的是，在项目推进过程中，公有资产处理、“三旧改造”税务成本处理、拆迁赔偿等问题接连浮现，经市一级政府单位每两周召开专题会议，市自然资源局、税务局、财政局、东城街道等部门多轮研讨协调，东城街道连同开发主体深入沟通后逐一解决，并形成共性化的政策。

　　华润摘得火炼树旧改项目。

　　政府统筹并非大包大揽。2023年7月，华润置地关联公司正式以起始价22.8亿元拿下该项目。

　　“市政府统一全市拆赔标准，减少了博弈空间，大大缩短了拆赔方案的拟定、表决和出台时间，加快城中村改造的工期。”华润置地火炼树城市更新项目有关负责人表示。

　　项目有了实质性进展。“我们拆赔方案通过股东会议表决通过，获得大多数群众的支持，也体现了大多数群众想要改造社区的意愿。”罗伟传表示，为了将群众的利益落到实处，社区推动200多栋房屋实现“交楼即收钱”。激励之外，社区干部一遍遍攻坚，进行入户宣导，将政策利好讲透，逐渐打破业主顾虑，坚定改造信心，目前整体签约率已近9成。

　　新目标在前，火炼树的轰鸣声再次响起。随着政府统筹、社会参与、公众认可这一“内循环”不断进行，这座城中村正迎来蜕变。

　　宜居安居提品质

　　把宜居安居放首位。改造后，一个集教育、公园、文化全维度、高阶版的配套体系，将让火炼树社区蜕变为一处标志性的高端生活中心，进一步刷新东莞“城市之心”的“天际线”。

　　不止于“居者有其屋”“办公者有其所”。以公共属性优先，项目将给公共配套留足空间，新增两所幼儿园、两所学校、一处消防站、三处社区公园及社区体育公园、一处公交首末站等设施。

　　建筑的出新整治只是“外”，城市更新还需要有价值的“内”。改造后的更新单元将结合项目的中轴公园，打造城市展厅，将社区发展项目及城市更新历程的重要时刻“定格”。

　　“作为央企，我们会按照政府的规划要求，关注慢行体验和活力，让火炼树破旧立新，更好地融入到城市的大商圈当中。”华润地火炼树城市更新项目负责人袁婉婷表示。

　　加入庞大商圈不等同于“合并同类项”。项目将采取差异化定位，规划建设约25万平方米的沿街商业、商业盒子、写字楼等开放型多元化设施，使其成为东莞漫步式城市灵感空间·夜间经济主场，进一步激发商业生命力。

　　项目效果图。

　　一个集聚地域特色、生活、娱乐、体验于一体的特色活力街区将加速形成。

　　在产业空间打造方面，项目聚集 “科技创新+生产性服务业”，引进规上企业及高端产业、轻奢商业等项目，扩大“综合功能发展轴”上的产业纵深，运用资本助力产业结构优化，助力中心城区做大做强。

　　火炼树的“野心”不止于此。未来，这里还将连通“山水休闲特色发展轴”沿线上的黄旗南麓文体带、黄旗一号项目、中心广场、亨美更新项目，形成西至亨美，东至黄旗南麓的8公里超长文体长廊，进一步强化城市公共空间的轴线性和连续性。

　　“当前我们社区两级集体收入约8000万元，通过城中村改造，集体收入将有望得到更大的提高。”罗伟传介绍，随着城市品质的提升，交通体系的完整化打造，同时预计可带动约6000个就业岗位，给社区带来可持续发展的强大后劲，而其优越的区位和优质的物业也使得集体物业价值增加，给村民带去更多经济利益。

　　拆迁中的火炼树。

　　“旧钥匙交出去了，新生活快来了。”自从2008年嫁到火炼树，蔡女士在火炼树金晖苑社区住了近15年，去年已签约的她表达了对旧改后“新火炼树”的憧憬和期待，“我们在火炼树有栋公寓，4月已经交房，很期待新生活，到时候学校建成，孩子读书再也不用跑远路了！”

　　村民得益、集体资产增值、政府收获、城市空间优化……在罗伟传的想象蓝图里，“新火炼树”周边将汇聚近10万人，年轻人工作日从地铁2号线鸿福路站和1号线新源路站鱼贯而出，周末脚踩单车前往黄旗山城市公园。逢年过节，市民去黄旗山拜山烧香，火炼树夜间经济打卡点成为他们落脚餐叙的地方， “笑迎八方来客，我们将进一步扮靓‘东莞城市会客厅’。”